요즘 깡통 전세, 전세 사기로 말이 많습니다.
최근 주택을 1000여채 가진 빌라왕이라 불리우는 분이 사망하면서 상당수의 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못 할 위기에 처했습니다. 주로 무자본으로 전세금을 높여 갭투자를 하는 유형이 주를 이루는데요. 부동산을 운영하고 계신 지인에게 물어보니 이 경우 전세금을 돌려받을 수 있는 방법은 거의 없다고 합니다. 본인이 전세 보험을 들어놨다고 해도 전세금을 돌려받기 위해서는 꽤 길고 어려운 싸움이 될 것이라고 해요. 천만원 이천만원이 아닌 어쩌면 전재산일지도 모르는 돈을 돌려받지 못한다고 한다면 저라도 정말 일상생활이 불가능 할 정도로 정신적으로도 육체적으로도 힘들어질 것 같습니다.
전세계약을 하기 전에 반드시 잘 알아보고 전세 사기를 예방 할 수 있는 방법이 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
1. 전세사기 유형
전세 사기에도 여러가지 유형이 있습니다.
1)이중계약: 건물 관리인이나 불법 공인중개사가 세입자와 전세 계약을 하고 집주인에게는 월세로 계약했다고 하면서 보증금 차액을 가져가는 사기 유형
2)중복 계약: 시세보다 저렴한 가격으로 여러 세입자와 계약 후 전세 보증금을 다 가지고 사라지는 유형
3)갭투자 사기 유형: 매매가격과 전세가격이 거의 차이나지 않아 다음 세입자가 구해지지 않으면 보증금 반환이 어려운 경우거나 매매가격보다 수천만원 높게 전세계약을 한 후 경제적 능력이 없는 제 3자에게 집을 팔아버리고 사라지는 유형
4) 깡통전세 사기: 집주인이 신탁회사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고 보증금을 갖고 사라지는 유형. 대출이자를 갚지않아 집이 경매로 넘어가게 된다.
2. 계약 전 서류들을 꼼꼼히 확인해주세요.
1)등기부등본 소유자가 계약자가 맞는지 확인할 것, 피치 못할 사정으로 대리인과 계약할 경우에는 월세와 전세 중 어떤 계약에 위임을 주었는지 표시해달라고 요구해야함. 가압류나 근저당 등이 있는지 확인 할 것 .
2)국세 지방세 완납증명서를 확인하여 미납된 세금이 있는지 확인할 것. 집주인이 세금 체납 시 보증금을 받기 어려움.
3)건축물대장을 확인하여 위반건축물이 아닌지 확인하고 소유주가 등기부등본상 소유자가 맞는지 확인할 것.
3. 계약서 특약에 추가 문구를 넣어주세요.
- 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야하며 근저당 포함 다른 대출 설정은 하지 않는다. 이를 이행하지 않을 경우 임대인은 손해배상 배액 배상하고 계약을 해지하기로 한다.
-임대차 계약 이후 또는 전입신고 이후 한 달 이내에 추가로 담보 설정하지 않는다. 담보가 설정돼있을 경우 즉시 계약을 해지시킬 수 있고 보증금을 즉시 반환한다
-임대인 및 임대물건에 의해 전세반환보증보험 가입이 불가능한 경우 계약금의 배액을 배상하고 이 계약은 무효로 한다.
-임대인은 계약기간 중 매매 또는 담보를 제공하는 경우, 미리 임차인에게 통보하여 주기로 한다.
-임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야한다.
이러한 조항들을 계약서에 추가로 넣어달라고 합시다. 임차인이 먼저 이렇게 이야기 한다면 나서서 해주는 공인중개사들도 있을테지만 왜 이렇게 까다롭게 구냐는 식의 반응을 보이는 공인중개사라면 굳이 그 부동산에서는 계약하지 않으면 되고 집주인 또한 특약을 거부한다면 계약을 고려해보는 것이 좋겠습니다.
4. 확정일자를 꼭 받기.
전입신고만으로는 100%보호를 받을 수 없습니다. 계약서 작성한 직후 반드시 주민센터에서 확정일자를 꼭 받아야합니다.집주인이 사정이 있으니 전입신고나 확정일자를 미뤄달라고 요구한다면 그 사이에 집을 담보로 대출을 받거나 신탁회사에 넘길 확률이 높으니 반드시 확정일자를 받으십시오.
5. 매매시세도 반드시 확인하고 전세가격이 매매가격과 차이가 얼마 나지 않거나 매매가격보다 높지는 않은지 확인하고 주변시세에 비해서 전세가격이 너무 낮아도 의심을 해야합니다. 동네에서 오래된 부동산에서 계약하는것도 좋은 방법입니다.
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